大慧

【房仲違反「據實報告義務」應負賠償責任】

房仲人員接受委託銷售房屋時，對賣方負有據實報告及善良管理人之注意義務，如果有買方出價，房仲應據實告知賣方，不得隱瞞，倘若房仲隱瞞買方的出價情形，造成委託售屋的賣方損失，房仲應負賠償責任。....

引用自http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120215/11/358o.html

看完這篇文章後，一方除了對房仲之間的競爭有點無奈

二者，是房仲業者太執著於「成交」，而常常把買方或賣方的權利放兩旁

房仲、買方、賣方，自己這三個角色都擔任過

最近幾年，也接觸過許多的房仲業者

專業、誠懇、穩重的房仲業者，寥寥無幾

房仲該具備的不是只有話術跟形容詞，這只會增添房屋的法律糾紛而已

回到引用的文章

一開始是思考，下了斡旋之後又出現更好的買方出價

按照買方的權益，與交易的原則，是不能輕易推翻斡旋

因為這很容易會出現，為了成交而假喊價的情形

屆時真買方落空，假買方沒有出現，屋主大損失的慘狀

所以此時，賣方房仲就扮演很重要的角色

為維護屋主的權益，去探「虛實」

而在此案件，第二個買方的確有簽具買賣議價委託書

但這中間也有漏洞

1.有無審閱期?有的話，還是可以反悔，變成一種拖延的手段

2.是委託書而不是斡旋金？若是反悔，屆時走法律途徑拖得又臭又長又不愉快

至於賣方房仲，若是明顯忽視屋主的權益，不論當下是在什麼壓力之下

為了成交失去堅持，除了失去屋主的信任

更失去在這個平台的定位，變成一個被操作的房仲

另一種屋主的情況是，允諾了要約或斡旋(簽下名)

但事後反悔了，怎辦？

畢竟房子不是小事，如果抱有疑慮，寧可多想一晚，也不要衝動

一但簽了名，又反悔，難免會有賠償的責任(4%仲介費與一倍的買方訂金)

此時透過仲介協商是很重要的

說服仲介不要索取仲介費，也幫你去跟買方商量不要賠足金額

如果店長夠力，或許能以多專簽幾個月的時間來換取

將賠償降到最低

千萬不要硬碰硬，畢竟理虧就佔不太到便宜

通常屋主反悔的情形，當然還包括其他仲介的勸說

包括有更高價的買方、或以價錢太低之類的理由

首先屋主必須審視自己的仲介值不值得信任，有沒有堅持不配件的傾向

如果一個賣方仲介將成交置於屋主前，那麼有些事還不如不用讓仲介知道比較好

但此時屋主也要承擔風險

必須明確地看到另一個買家的要約書或斡旋金，且金額明顯能夠划算

何謂划算？

假使與B交易，房子能多賣三十萬，但賠償(仲介費與一倍訂金)也三十萬，甚至多於三十萬

那簡直是違約心酸的，還不如直接賣給A




即使自己當過買方與賣方，但必須說愉快的時候並不多

除了來自仲介本身整個以成交為重點，常會有因買賣雙邊的仲介搞不清楚狀況

例如明明已經超過約定的交屋時間，買方貸款延遲，賣方仲介還同買方仲介來一起要求先繳交鑰匙

錢都沒下來房子先交出去？

我都想問仲介如果這是你的房子，你能安心交出去嗎？

怎麼這麼基礎的概念都搞不清楚就胡亂提出要求



有時，會把許多點提出來，並不是只想一昧地苛責房仲業者

而是這個行業，為何會讓人信任感降低

除了同業之間的惡性競爭，主要還是仲介本身的理念與專業需要提升

共勉之