大慧

下午親戚來找自己閒聊，泡了一壺在遠東百貨買要365圓結果在惠君咖啡買只要兩百多元的紅茶葉(當看到時，當場對天吼叫)

(我真的對百貨公司很不滿)

離開之際，問了些過戶的事

包括1、可以過戶給18歲以下的小孩嗎？

2、房子可以過了名，但貸款保持前屋主嗎？



自己自從N年前離開房仲業後，始終對不動產念念不忘...

後來再找的工作，也相繼跟屋子有關，包括裝潢業、營造業..(我碰，我碰，我再碰......真的好黑喔)

不明白是因為交易的金額通常很大，還是從事這相關行業的人都很黑(我是指皮膚((?))))

不動產經常會發生法律糾紛，或者常常碰上法律的問題

光是稅法問題，就得讓我望著天花板看

但不能老是依賴代書，這樣會讓人看不起，持續進修，是唯一的方法



網路上已經有很多過戶的相關資料

自己決定整理一套讓自己看得懂，也比較好記的方式

先回答親戚的問題

問題1、可以過戶給18歲以下的小孩嗎？

當然可以，不過小孩未成年，需有父母為法定代理人

有兩種方式：贈與→會有贈與稅的問題、親屬間的買賣→國稅局查的很緊，若無法證明資金流，還是會視同贈與

(贈與在下篇文章會略提)

過戶所需參考費用方面：

1、代書費：10000~15000 元

2、印花稅：房屋現值的  1/1000

3、契稅：房屋現值的   6%

4、增值稅：買賣過戶與贈與過戶同樣要繳增值稅

5、規費：土地及房屋現值的   1/1000、書狀費2張160元

提供契稅、增值稅的試算網站，供參考：http://www.kingmen.com.tw/arithmetic/arit1.asp





想省代書費，堅持想自己跑一趟的人，也提供過戶流程方面供參考：

第一站〈戶政事務所〉 請領印鑑證明	1、贈與人身分證及印鑑章  2、委託代理者另檢附代理人身分證正本、印章及委託書﹝初次請領應由本人親自申請﹞
第二站〈稅捐稽徵處〉 申報土地增值稅	1、土地增值稅申報書（稅捐處提供） 2、土地登記謄本（可附影印本；需至地政事務所申請） 3、土地所有權狀影本 4、贈與移轉契約書正、副本各1份﹝正本依權利價值千分之1貼印花稅票﹞  5、贈與雙方身分證明文件1份 ﹝身分證影本、戶口名簿 影本或戶籍謄本正本﹞  6、贈與雙方印章 7、代理人﹝申請人﹞身分證正本、印章(如果有代理人)
第三站〈稅捐稽徵處或公所〉 申報建物契稅	1、契稅申報書（公所或稅捐處提供） 2、建物登記謄本影本 3、稅籍證明→房屋稅繳款書影印本或房屋稅現值證明（稅捐處申請） 4、贈與雙方身分證明文件1份﹝身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本﹞ 5、贈與移轉契約書正、副本各1份﹝正本依權利價值千分之1貼印花稅票﹞ 6、贈與雙方印章 7、代理人﹝申請人﹞身分證正本、印章
第三站〈國稅局〉 申報贈與稅	1、贈與稅申報書 （公所或稅捐處或國稅局提供） 2、贈與移轉契約書副本 3、贈與雙方身分證明文件1份(身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本) 4、各項完稅證明影本 (土地增值稅單、建物契稅單) 5、贈與雙方印章 6、代理人(申請人)身分證正本、印章  7、於領到國稅局所核發的『贈與稅不計入贈與總額證明書』後，需至稅捐處查欠完稅。 （例如：地價稅、房屋稅等有無欠稅）
第四站〈地政事務所〉 辦理產權移轉登記	1、土地登記申請書（地政事務所提供） 2、贈與移轉契約書正、副本各1份（地政事務所提供，副本裝訂於最後） 3、各項完稅證明(土地增值稅單第1、2聯；建物契稅單第1、2聯；贈與稅(免)繳納證明書及影印本) 4、土地、建物所有權狀正本 5、贈與人之印鑑證明1份 6、贈與雙方身分證明文件1份(身分證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本正本)  7、普通印章（受贈人蓋章）、印鑑章（贈與人蓋章） 8、代理人身分證正本、印章

※注意事項
1、代理人送件時，請攜帶身分證(或駕照)、印章，以便供核對身份。

2、依內政部92年3月24日內授中辦地字0920081579號函規定，非地政士代理案件於同登記機關同一年內申請送件超過2件，或曾於同一登記機關申請送件超過5件者，不予受理。

3、非地政士代理送件時，請由申請人及代理人於土地登記申請書上第九欄備註欄切結「本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任」「本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬如有虛偽不實，願負法律責任」，並蓋章。




稅捐處增值稅與公所契稅，大約一星期

稅單下來如果馬上繳，馬上送到地政事務所，大約三到五天

前後大約是十五天左右就過戶完成。但是增值稅如果申請自用住宅稅率，還要再加一星期





問題2、房子可以過了名，但貸款保持前屋主嗎？

對銀行來說，其實不會管房子是誰的名字，畢竟錢對銀行來說是比較重要的

假如房貸繳不出來，幾個月後還是會被銀行查封與法拍

所以即使房子過了名，貸款是原屋主在繳，也沒有什麼差別

因為錢是由這房子貸出來的，人跑了房子跑不掉，銀行當然是以房子為主

基本上，沒有主動至銀行辦理房屋貸款的”義務人兼債務人變更”

房屋貸款的義務人兼債務人仍然是前屋主，義務人兼債務人是不會自動變更的！





打完之後，腦汁也乾掉了

不過還是要說明，本人不是地政士，以上提供的資料為自用的參考

有所疑慮的話，還是以<專業>且<可信任>的地政士為主