大家都知道開價和實際成交價通常都不太一樣
有時真的不能怪屋主那麼邪惡,開價開那麼高((
基本上現在的人也實在太愛殺價了((奇蒙子的問題→怕被ㄆ一))
在這裡介紹一些簡單的估價方法,供大家參考
1、從附近新成屋價格推算中古屋

當你想買中古屋或新成屋,這是不錯的參考入門
可以從中古屋推新成屋,也可以新成屋反推中古屋
不過範圍不能抓太遠,畢竟土地的可用價值落差是很驚人的
例如一般的住宅區跟坐落在商業區的住宅區是難以相比
通常會考慮兩個點1.屋齡、2.折舊
舉例:中古屋單價 = 新成屋單價 x【1 - (屋齡 x 1% + 5%~20%折舊) 】
5%~20%的折舊怎抓?
以我自己的參酌點,五年以下就5%以下,五年到二十年以下抓5%~15%,二十年以上就抓16~20%
%數的多寡取決於,建設公司信譽程度與熱門地點
台北市火紅區不太會有折舊的問題,因為趕不上土地價值膨脹的速度
2、從租金報酬率估算合理房價

這個上很多租屋網就可以參考了
不過這種方法的準確性就沒那麼好,因為租屋價格很容易受到裝潢影響
同一個點一樣坪數,沒裝潢→一間租3000,有裝潢→5000~7500都有可能
想投資的人可以參考
舉例:房價 = 年租金 / 年報酬率
目前平均住宅年報酬率1.8%~2.5%,店面年報酬率2%~3%,辦公室、套房年報酬率2%~3.5%
實際年報酬率還是以實際出租價格來計算(記得扣除固定開銷跟不固定開銷再來算)
3、從法拍屋拍定價格估算

個人覺得這個方法還不錯
也能間接評估出銀行能貸出來的成數
目前大台北地區房屋價格 = 拍定價格 / 0.85~0.95,其他區域市價 = 拍定底價 / 0.75~0.85
精華區與房市較差的區域,法拍屋的拍定價格會接近或等同於市價
4、市價比較法
多方詢問所在地的仲介公司及經紀人,並參考各仲介公司公佈的區域成交個案
今年7月1日政府說會推實價登錄,看能不能如期推出囉
如果可以,直接到政府相關網站查詢即可(希望可以,這是最棒的)
5、詢問銀行
這個,只能說跟銀行常有往來、或熟識的人才能知道
一般銀行都會要求帶證件、買賣契約書..等才會去估價
要他們沒事就到處跑去幫人估價房屋,也不太合理
畢竟他們還是營利事業.....有生意才會有服務
另外、車位價格估算
透天與別墅比較沒有這個問題
大樓型的可以參考
平面車位 = 房屋每坪單價 x 4 ~5倍,坡道機械式車位 = 平面車位 x 0.6~0.7
機械車位 = 平面車位 x 0.5~0.6,車位依所在樓層不同(地下一樓、地下二樓之類),每層價差約5~10萬元不等
這幾個方法,都能在房屋要賣或者想買時,做一個參考的估算
也可考驗代銷或房仲業者在價格上所設置的基礎點
雖然買賣本身是一個蘿蔔一個坑
不過也建議買賣雙方,都能合宜地增價或殺價
畢竟最終目的是想賣掉/想買屋,而不是竭盡所能地多加再賺賺最多或多砍再殺殺最大
好好評量囉
引用圖片出處:
圖1:http://deluxearch.com/modern-house-design-guadalajara-mexico
圖2:http://dohardmoneylenders.blogspot.com/2011/02/rehab-loans-are-making-great-waves-due.html
圖3:http://barkingatthemoon-lunakris.blogspot.com/2010_07_01_archive.html#Label1
圖4:http://news.big5.enorth.com.cn/system/2011/05/10/006522069.shtml