大慧

大家都知道開價和實際成交價通常都不太一樣

有時真的不能怪屋主那麼邪惡，開價開那麼高((真的不能怪少少數的屋主→代表大多數都....))

基本上現在的人也實在太愛殺價了((奇蒙子的問題→怕被ㄆ一))

在這裡介紹一些簡單的估價方法，供大家參考


1、從附近新成屋價格推算中古屋


當你想買中古屋或新成屋，這是不錯的參考入門

可以從中古屋推新成屋，也可以新成屋反推中古屋

不過範圍不能抓太遠，畢竟土地的可用價值落差是很驚人的

例如一般的住宅區跟坐落在商業區的住宅區是難以相比

通常會考慮兩個點1.屋齡、2.折舊

舉例：中古屋單價 = 新成屋單價 x【1 - (屋齡 x 1% + 5%~20%折舊) 】

5%~20%的折舊怎抓？

以我自己的參酌點，五年以下就5%以下，五年到二十年以下抓5%~15%，二十年以上就抓16~20%

%數的多寡取決於，建設公司信譽程度與熱門地點

台北市火紅區不太會有折舊的問題，因為趕不上土地價值膨脹的速度

 


2、從租金報酬率估算合理房價


這個上很多租屋網就可以參考了

不過這種方法的準確性就沒那麼好，因為租屋價格很容易受到裝潢影響

同一個點一樣坪數，沒裝潢→一間租3000，有裝潢→5000~7500都有可能

想投資的人可以參考

舉例：房價 = 年租金 / 年報酬率

目前平均住宅年報酬率1.8%~2.5%，店面年報酬率2%~3％，辦公室、套房年報酬率2%~3.5％

實際年報酬率還是以實際出租價格來計算(記得扣除固定開銷跟不固定開銷再來算)



3、從法拍屋拍定價格估算


個人覺得這個方法還不錯

也能間接評估出銀行能貸出來的成數

目前大台北地區房屋價格 = 拍定價格 / 0.85~0.95，其他區域市價 = 拍定底價 / 0.75~0.85

精華區與房市較差的區域，法拍屋的拍定價格會接近或等同於市價



4、市價比較法

我的電話是....

多方詢問所在地的仲介公司及經紀人，並參考各仲介公司公佈的區域成交個案

今年7月1日政府說會推實價登錄，看能不能如期推出囉

如果可以，直接到政府相關網站查詢即可(希望可以，這是最棒的)




5、詢問銀行


這個，只能說跟銀行常有往來、或熟識的人才能知道

一般銀行都會要求帶證件、買賣契約書..等才會去估價

要他們沒事就到處跑去幫人估價房屋，也不太合理

畢竟他們還是營利事業.....有生意才會有服務




另外、車位價格估算


透天與別墅比較沒有這個問題

大樓型的可以參考

平面車位 = 房屋每坪單價 x 4 ~5倍，坡道機械式車位 = 平面車位 x 0.6~0.7

機械車位 = 平面車位 x 0.5~0.6，車位依所在樓層不同(地下一樓、地下二樓之類)，每層價差約5~10萬元不等

 




這幾個方法，都能在房屋要賣或者想買時，做一個參考的估算

也可考驗代銷或房仲業者在價格上所設置的基礎點

雖然買賣本身是一個蘿蔔一個坑

不過也建議買賣雙方，都能合宜地增價或殺價

畢竟最終目的是想賣掉/想買屋，而不是竭盡所能地多加再賺賺最多或多砍再殺殺最大

好好評量囉







引用圖片出處：
圖1：http://deluxearch.com/modern-house-design-guadalajara-mexico
圖2：http://dohardmoneylenders.blogspot.com/2011/02/rehab-loans-are-making-great-waves-due.html
圖3：http://barkingatthemoon-lunakris.blogspot.com/2010_07_01_archive.html#Label1
圖4：http://news.big5.enorth.com.cn/system/2011/05/10/006522069.shtml